AS GARANTIAS LOCATÍCIAS NA LEI DO INQUILINATO

Lei nº 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.

Referida Lei estabelece em seu artigo 37 os tipos de garantia possíveis na locação:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Observação: Como expresso no referido artigo, quem determina qual garantia deve ser dada no contrato de locação é o locador. Então, ele pode negar-se a receber determinada garantia. O valor da garantia também pode ser estipulada pelo Locador, com exceção da CAUÇÃO EM DINHEIRO, onde é expressamente estabelecido o máximo de 3 aluguéis.  

Vamos esclarecer os tipos de locação acima descrito.

I - CAUÇÃO:

Estipula o artigo 38 da mesma Lei:

A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

• 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
• 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
• 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Observações:

A mais comum nas imobiliárias (Estado de São Paulo), é a caução em dinheiro, que corresponderá a 03 (três) meses do aluguel.

É uma modalidade prática para o locatário que deposita o correspondente a 3 meses de aluguel e tendo cumprido suas obrigações locatícias, ao final da locação, recebe o valor de volta corrigido pela poupança.

Para o proprietário é uma garantia pequena, pois no caso de inadimplemento não bastará para o pagamento das obrigações do locatário e ainda pode ser uma garantia insuficiente para a quitação de danos no imóvel ao final da locação.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

...

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

...  Estes se aplicam no caso de caução em bens móveis e imóveis.

II - FIANÇA:

A FIANÇA é instituto de direito civil, onde o fiador se responsabiliza solidariamente com o locatário a cumprir as obrigações do contrato de locação. É exigido que o fiador apresente prova de solvência (que tem condições de assumir as responsabilidades financeiras decorrentes do contrato de locação), e assim, é solicitado a comprovação de renda e que tenha algum imóvel registrado em seu nome livre de ônus.

O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) traz a estrutura geral do contrato de fiança, definindo suas regras, obrigações e extinção, nos Artigos 818 a 839.

• Art. 818-Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra".
• Art. 819: Exige que a fiança seja feita por escrito e determina que ela não admite interpretação extensiva.
• Art. 827: Trata do Benefício de Ordem (o direito do fiador de exigir que primeiro sejam excutidos os bens do devedor principal).

⚠️ Nota importante: O Artigo 1.647, inciso III do Código Civil exige a autorização do cônjuge (outorga uxória ou marital) para a prestação de fiança, exceto no regime de separação absoluta de bens.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) possui regras específicas para a fiança locatícia, que muitas vezes se sobrepõem às regras gerais do Código Civil.

• Artigos 37 a 40: Tratam das garantias locatícias. O Art. 37, inciso II, estabelece a fiança como uma das modalidades de garantia.
• Artigo 39: Estipula que, salvo disposição contratual em contrário, a responsabilidade do fiador se estende até a efetiva devolução das chaves (mesmo que o contrato se prorrogue por prazo indeterminado).
• Lei nº 8.009/1990 (Artigo 3º, inciso VII): Este é um ponto crucial. A lei de impenhorabilidade do bem de família traz uma exceção para o fiador de contrato de locação, permitindo que o único imóvel residencial do fiador seja penhorado para pagar a dívida do inquilino.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;  

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

...

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Observação:

A fiança é muito aceita pelos locadores, pois além de ter o locatário como responsável, ainda pode acionar o fiador em caso de inadimplência do locatário.

            Para o locatário é uma modalidade um pouco desconfortável, uma vez que tem que solicitar a um terceiro a fiança e atualmente poucas pessoas tem a disponibilidade para serem fiadores, em especial porque o único imóvel residencial do fiador pode ser penhorado para pagar a dívida do inquilino( Lei nº 8.009/1990 (Artigo 3º, inciso VII)

III - SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA:

O seguro fiança pode ser realizado através de seguradoras ou por empresas que assumam o papel de seguro fiança. ( Porto Seguro, entre outras).

Na LADEIRA E CAMPANHÃ temos parceria especial com a empresa CREDALUGA que oferece planos de seguro fiança locatícia e outros.  

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

...

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

...

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Observação:

É a modalidade mais tranquila para locador e locatário, pois feita sob medida para a locação, podendo inclusive, em algumas empresas, ser solicitado uma garantia à parte somente para a pintura ao final da locação. Não depende de pedidos a terceiros e pode ser paga mensalmente para não onerar em demasia o locatário. O locador tem efetivamente uma garantia de receber por inadimplência do locatário e também por danos no imóvel ao final da locação.

IV - CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO: 

É a modalidade menos conhecida tanto por Locadores como Locatários. Mais conhecida na modalidade chamada título de capitalização.

No fundo de investimento o locatário deposita um valor estipulado pelo locador num fundo, que poderá ser levantando ao final da locação tendo o locatário cumprido todas as suas obrigações legais.

Observações:

O maior problema do título de capitalização é seu ínfimo rendimento (menor que a poupança) e tem que ser resgatado no seu aniversário. Sendo resgatado fora do aniversário, o locatário perde uma parte do valor investido. Ou seja, além de não ter praticamente correção, ainda pode-se perder parte do valor investido. Mais burocrático também no momento de resgate, tanto para o locatário que fez o aporte, como para o locador, se este precisar resgatar por inadimplência do locatário.

Foi instituído há mais de 05 anos o FUNDO DE INVESTIMENTO CREDALUGA, supervisionado e fiscalizado pela CVM (comissão de Valores Mobiliários). A gestão do fundo é realizada pela KANASTRA, uma das fintechs mais respeitadas do mercado. Ao contrário dos títulos de capitalização, tem a vantagem de ser resgatado a qualquer momento (com autorização do proprietário), e sua rentabilidade é superior à caução e ao Título de capitalização, pois tem rentabilidade igual ao CDB, o que proporciona ao locador e locatário ótima rentabilidade ao valor inicialmente investido.    

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

...

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;  (no caso do  locador ter pedido o resgate por inadimplência do Locatário)

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. 

O TEMPO DA GARANTIA:

Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  

PROCEDIMENTO LIMINAR PARA LOCAÇÕES SEM GARANTIA:

A Lei do Inquilinato prevê procedimento especial (art.59) para despejo no caso de locações que estão sem garantia:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

• 1º Conceder -se -á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.